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mise en ligne le 15/07/2015

 

 

 

4 mars 2016 5 04 /03 /mars /2016 03:55

Pour celui qui se disait parti en guerre contre la finance, le résultat est plutôt bien nul : 

"Aussi, un bon exemple vaudra mieux que de longs discours.

Partons de l’hypothèse suivante : un débutant décide de réaliser son premier investissement immobilier. Son choix s’arrête sur un bien présentant les caractéristiques suivantes :

  • prix d’achat de l’appartement : 60 000 euros
  • frais d’agence : 5500 euros
  • frais de notaire : 6000 euros
  • financement de l’opération : fonds propres, ce qui, évidemment, est à proscrire !
  • loyer : 500 euros
  • base du calcul : 20 ans

Dans cet exemple, vous allez voir que celui qui gagne facilement de l’argent n’est pas celui que l’on croit !

Notre investisseur est plutôt content de son acquisition qui lui permet de dégager une rentabilité d’environ 10 % brute : il conserve donc cet appartement durant 20 ans.

Durant ce laps de temps, voici ce que cette opération va rapporter au fisc :

  • TVA sur commission d’agence = 1078 euros (si TVA à 19,6%)
  • frais de notaire (part du fisc) =  3 900 euros, soit environ 65 % des frais dits « de notaire »
  • taxe foncière = 550 euros / an soit 11 000 euros au bout de 20 ans
  • impôts sur les revenus locatifs + prélèvements sociaux = 1200 euros par an ; partant du principe que notre investisseur laissera environ 20 % de ses revenus locatifs en impôts, soit 24 000 euros. Ceci sera évidemment fonction de la composition du ménage, des autres revenus, des éventuels crédits et réductions d’impôts…
  • taxe d’habitation 500 euros par an soit 10 000 euros, réglée par le locataire

Soit au total près de 50 000 euros ! À 10 000 euros près, c’est le prix de l’appartement ! C’est pourtant bien l’investisseur, personne privée, qui a pris le risque !!!

Il y aura encore une taxe sur la plus-value si, au bout de 20 ans, il décide de revendre, les biens n’étant exonérés de cette taxe qu’au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Tout dépendra du prix de revente, de la plus-value réalisée, des éventuels travaux à déduire… Complexité fiscale oblige !"

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Publié par : CITOYENS ET FRANCAIS